究竟值不值得买?诚基中心史上最详细情况分析(转载)

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  究竟值不值得买?诚基中心史上最详细情况分析

究竟值不值得买?诚基中心史上最详细情况分析(转载)

  背景: 2014年2月26日, 在听取京津冀协同发展工作汇报时强调,实现京津冀协同发展是一个重大国家战略,要坚持优势互补、互利共赢、扎实推进,加快走出一条科学持续的协同发展路子。2014年3月5日,中国国务院总理李克强在作政府工作报告时指出,加强环渤海及京津冀地区经济协作。由此,拉开了京津冀联合发展的国家级巨幕……

  天津,位于北京东南方,距离北京137公里,有“河海要冲”和“畿辅门户”之称。在历史上,曾因北京而兴,也曾因北京而遭殃。

  2017年,农历丁酉年春节假期刚过,“京津城际将实行月票制并取消高速公路通行费”的好消息便在长年乘坐京津城际往返于双城之间的人士间流传开来。据悉这是天津市市长王东峰在京津冀协同发展调研行中最新透露的消息。

  此时,作为北方重要港口的天津,是京津冀一体化最大的受益者。天津身兼国家中心城市、超大城市、首批沿海开放城市、环渤海地区经济中心、全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区的多重身份,已经是准一线城市,天津的教育、医疗、公共服务等社会资源远多于上述城镇,这对于人才流动无疑是关键要素。正趁着国家政策的东风,不断吸引北京疏散人口及河北精英人群,进一步稳固了在北上广深之外的中国第五大城市地位,甚至有超过深圳和广州的趋势!

  好了,介绍完北京,我们就该进入正题。笔者带大家了解一下群众最关心的天津房价,还有天津市最“火爆”,“话题”最多的一个楼盘---诚基中心。由于本文较长,笔者从以下几个方面来详细阐述:

  1. 诚基中心的历史

  2. 诚基中心的现状

  a. 建筑户型及价格分析

  b. 学区分析

  c. 物业情况

  d. 诚基中心业委会

  3. 诚基中心的未来

  1. 诚基中心的历史

  2002年冬天,天津凯悦酒店,一名年轻的男子站在窗边,望着海河的夜景。

  他说自己住在香港半山,往下看就是著名的维多利亚海湾。他希望这种豪宅的景观价值能被更多人分享,比如建造一种房子,在绝好的地段,价格低廉,还能作为产品投资。

  这个想法让旁人听起来不可思议。那是国内房地产升温之初,市场蠢蠢欲动,仿佛等待大雨降临的春笋。

  但他是赵晋,他似乎可以做到……

  2003年3月,天津泰瑞开发有限公司成立。该公司由一个在英属维尔京群岛注册的企业——百瑞德置业有限公司(Best Rate Properties Limited)(以下简称“百瑞德”)投资200万美元成立,经营范围为房地产开发、销售、出租及相关咨询服务。

  而这个公司在成立的当年,就成为全天津的焦点。那年10月16日,天津泰瑞重拳出击,一举拍得“南京路—黄家花园”地块,成为当时的“标王”。

  对天津人而言,南京路的地位堪比北京长安街、上海淮海路。

  清朝末年,候补道台黄荫芬曾在南京路与山西路交口东侧建起私家花园。花园不大,一年四季总有花开,其中不乏名贵花卉,黄家花园也由此声名渐起。

  半个多世纪来,南京路-黄家花园已成为天津老牌商业街区的符号象征。这里集中了商场、饭店、书店、委托行、照相馆、书店等各种商业形态,同时毗邻五大道旅游风景区,堪称天津的钻石级地段。

  2005年5月,南京路—黄家花园一带,挖掘机轰隆隆进入。因为地基挖得很深,还引来不少人围观。随之揭晓的便是诚基经贸中心。尘土飞扬的工地四周,有关这个楼盘的出众、华丽和美好畅想,悉数出现在巨大的围挡板上。两个月后,最先开工的诚基经贸中心3号楼进入预售,主推58平方米小户型,每平方米单价7000元左右,让许多人心动不已。

  2005年12月,诚基经贸中心A区挑高户型样板间开放市民连夜排队,参观者超过2000人次;挑高户型一期开盘,两日销售658套……

  在天津《每日新报》2005年主办的“五星争辉—地产月度评选”中,诚基经贸中心连续获得9月份市场人气奖、10月份销售冠军奖、11月份市场人气奖、12月份销售冠军暨年度销售冠军奖。

  变卦的房子

  房子一天天长高,转眼到了2007年。

  这一年,全国地价、房价都在飙升。国家统计局数据表明,70个大中城市新建商品住房售价同比涨幅,从4月5.3%,到7月的8.1%,再到11月的12.2%。

  也是这一年4月1日,天津的“蓝印户口”门槛从此前的40万提高到100万。一些想让孩子落户天津参加高考的外省市人群,不得不因为经济实力有限而望房兴叹。

  诚基经贸中心的业主们本来应该高兴——房子买得早,捡了个大便宜,而且年底就是第一批交房时间了。

  现实情况却让他们疑虑重重。

  业主们注意到,合同规定诚基经贸中心3号楼1-8层为星级酒店,实际开发中,开发商先是将6-8层改为住宅出售,之后又将2-5层作为酒店式公寓出售。原本承诺的底层大型超市变成了一个个单独的商铺。

  2007年9月,时任天津泰瑞销售总监的张武华在业主维权会议上解释,酒店开始规划的是1-8层,后来调研发现客房太多,于是做了更改。底层卖出的商铺会以步行街的形式出现,职能与超市相同。

  张武华还反复强调,业主们讨论这些都为时过早,等房子交的时候,再看看是什么样子的……

  2007年12月,第一批房子面临交付,等待业主的又是另一个惊人事实——开发商拿不出准入证。

  所谓“准入证”,即新建住宅商品房准许交付使用证。

  2002年10月出台的《天津市商品房管理条例》规定,房地产开发企业开发建设的住宅商品房,必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后,方可交付使用。

  对于天津泰瑞申办“准入证”一事,天津市建委曾出具《行政许可事项不予受理通知书》。

  通知称,诚基经贸中心项目规划用地性质为公共设施用地,不属于住宅商品房项目,不需要取得新建住宅商品房准许交付使用的行政许可。

  这时大家才注意到,他们的房子有一部分是公共设施用地,开发商宣称的70年产权难以兑现。

  于是又是新一轮维权,规划、国土、房管、建委……为了争取自己的权益,业主们也在不同部门间奔波。

  颇为神奇的是,不知是维权引起重视,还是赵晋深厚的资源起了作用——仅仅1个月后,天津市有关部门就向所有业主确认诚基经贸中心的商品房具有70年产权。

  随后,这个身材微胖,中等个头,头发微卷,浓眉大眼,身价已百亿的年轻人,又在天津开发了数个楼盘,这些楼盘后来在津城都有响当当的名号:北宁桥畔的“君临天下”,大光明桥边的“水岸银座”,人民公园旁边的“名门广场”。因为拿地全市天津最宝贵的钻石地点;而且作为官二代和房地产界的“大佬”,赵晋在天津想整谁就整谁。有一次,赵晋跟一家地基工程有限公司起了纷争,赵晋扬言要将该公司负责人“绳之以法”。随后,天津公安机关就成立了专案组,立案侦查,并以涉嫌工程重大安全事故罪为由,对这位地基工程公司负责人网上追逃。黑白两面都展现出无限能量的赵晋,以“最牛开发商”的名号被广大人民所熟知。

  原以为故事就这么结束了,但是没想到命运还是和赵晋开了一个玩笑。

  命运的转折发生在2014年,6月初的一个早上,正在北京会所逍遥快活一晚后熟睡的赵晋在被窝中被叫醒,一脸懵懂的他被有关部门带走调查。

  2014年7月20日,赵晋被带走一个多月后,时任天津市政协副 、市公安局长武长顺落马。武长顺出生于1953年1月,在天津政法系统深耕40多年,在天津警界有“武爷”之称。此后,多家媒体报道称,武长顺与赵晋交情不错。

  某媒体曾透露,由于赵晋团队为扩充建筑容积率多次更改建筑结构设计,引起承包方江苏省宜兴市太湖地基工程有限公司的不满和质疑。赵晋不仅扬言要扣减数千万元施工款项,还要将该公司冯姓负责人“绳之以法”。

  之后,天津公安机关成立专案组,对冯姓负责人立案侦查,并以涉嫌工程重大安全事故罪在2014年1月8日对冯姓负责人进行网上追逃。

  另据《法制晚报》报道,赵晋和武长顺的亲属有合作,且关系密切。

  2014年12月29日,天津市委城乡规划建设交通工委原书记沈东海被查。

  2015年4月2日,时任天津市河北区政协 的崔志勇落马。

  2015年2月17日,山东省委原常委、济南市委原书记王敏被“双开”

  2016年8月22日,天津市副市长尹海林涉嫌严重违纪,目前正接受组织调查。

  2017年1月,黄兴国以涉嫌受贿罪被立案侦查并采取强制措施。

  。。。。。。

  有关诚基中心的历史,笔者就介绍到这里。想必各位看官也有自己的判断了。那我们就移步下一章:

  2. 诚基中心的现状

  a. 建筑户型及价格分析

  建筑类型:塔楼

  物业费用:2元/平米/月

  物业公司:长城物业集团股份有限公司

  楼栋总数:3栋

  房屋总数:7063户

  产权时间:70年

  水电性质:民用

  居住性质:住宅

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  一二号楼代表户型(136平米).

  大概价格:阴面300-400万;阳面400-500万

  三号楼代表户型(60平米):

  大概价格:阴面200-300万;阳面300-400万

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  对比户型:都会轩二室(120平米)

  大概价格:阴面900-1000万 阳面1000-1200万

  对比户型:都会轩一室(60平米)

  大概价格:阴面600-700万,阳面700-900万

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  b. 学区分析

  诚基中心小学归属于耀华小学,初中划分隶属于和平一片,具体分布情况如下图所示:

  初中划片问题已经解决,我们看看诚基所在的和平一片的中学:耀华,二南开,汇文,19中,这片如果不是天津第一,那么只能说视力有问题了,呵呵。

  小学是否划片现在未定,但是实行一片多校就近入学是大趋势,就是在就近原则下,一个小区对应小区周围不远的多个小学。前几天出台有关的回答,是否今年实行还模棱两可。但是明后年就不好说,原因很简单。既然已经确定六年一孩政策,六年里一个学区房只能有一个孩子上学区学校。那么势必会造成学校收不满学生问题,而且今年开学就能看到,那样重点校和教育局是不能答应的,因此,一片多校摇号上学势在必行。这样诚基是最大受益者,诚基周围在南京路这一侧只有实验,中心和岳阳道小学最近。退一万步说,没有这回事,那么诚基对应的耀华小学现在也在水涨船高,每年都在改进,而且和耀华中学的互动也很好,这个有何优势不言而喻。我们至少可以把诚基看成是准学区房,比那些老破旧的窝棚小房子,诚基就是学区房的价值洼地,这就是购买诚基的理由吧。

  c. 物业情况

  1、群租日租隔断房问题

  显然,这个问题和早期业主的投资理念有关,很多外地投资客,贪便宜,把自己房子高价租给了群租宿舍或者日租酒店,以换取租金,当时按照租售比,诚基的租金比其他同房价楼盘的租金要高不少,但是这也为如今的混乱局面埋下祸根。诚基的三房问题逐渐成为这个大厦之殇,甚至成了不少人饭后谈资(也是够无聊了)。然而,最近的2年,实际上通过大面积清理工作,以及业主出售,这类三房问题已经大大好转,日租更是减少到微乎其微,隔断房的业主很多已经自己清理,或是不再出租或是出售,2017年初,诚基的此类三房已经不再矛盾激烈,而且清理工作一直在进行,很多经营者自己就主动撤退或者作为正经酒店规范管理。

  2、消防、治安、安全等隐患

  很多人喜欢夸张说诚基如何不安全,总有案件发生,总着火,甚至干脆就是危楼。实际是这样吗?我们可以搜索天津媒体,看看各个小区的案件发生率,是诚基最高吗?这个谣言不攻自破。消防问题最近已经由和平各级部门联合执法进行排查,公安还进驻1号楼专管诚基的治安问题,至于电梯、门禁等等,也有电梯卡门禁卡等措施在改进,有时会反反复复,但已经好了许多,不再有等电梯难的问题。

  3、户型和采光问题

  在和平的高楼大厦中,诚基并不是唯一存在类似问题的地方,但却被无限放大,和平区寸土寸金,自然形成高楼鳞次栉比的现象,互相遮挡阳关在所难免。可是就算常年看不到阳光的阴面住房,和记黄埔、大都会等也都是4万+的售价。而户型问题,因为诚基的复式房是按照底面积算房价,因此人们想当然认为是不合法,可是,我觉得作为购房者,首先看中的是实惠和宜居性,层高2.4米,即便姚明也可以舒服地生活,还用得着在乎其他吗?

  很多买一层送一层都是送的阁楼,天津也有保利香槟那样的loft,可是层高都不如诚基。诚基复式就是楼中楼,这种房型其实是最受大家欢迎,68平方米的面积,实际到手的是至少120平方以上的使用面积。实惠的很。而且无论次阳面还是阳面,大落地窗都能解决不少采光问题,大型空中花园也可以部分反光,除非你非要把家里当成沙滩进行日光浴,否则对诚基的阳光要求就有点吹毛求疵了。诚基毕竟是在和平不是在板桥农场呀。

  4、脏乱问题

  这个的确是个大问题,目前楼道已经开始清洁,但是楼梯间还是比较脏,需要进一步清理

  5、物业问题

  很多人说诚基中心问题很大程度在于物业,不错,这方面物业也有难言之隐,老的业主不知为何不少人拒绝交物业费,形成恶性循环,随着更新换代,买卖房屋,物业也开始改进,电梯卡、清理楼道等等措施就是典型。目前物业费虽然是每平米2元,但由于复式只算底面积,因此物业费并不高,而物业需要做的工作非常多,要想彻底扭转脏乱问题,诚基业主也要配合物业,这个是大家共同努力结果,而且正在朝好的方面发展,最终形成良性循环,彻底还诚基一个干净整洁的环境。

  d. 业委会分析

  诚基中心的业委会,实际上是一个名存实亡,却暗中操作诚基的民间组织。业委会主任,名义上为居民服务,但是私底下与诚基中心的隔断房,日租房等黑恶势力联系密切,协助他们在诚基中心赚取利益。让我们先看一看之前一位业委会委员在网上发的曝光贴:

  “打着冠冕堂皇的旗号打进业委会后,意欲借业委会之便插手小区的物业管理,想独揽物业的保洁和保安,并将到居住房经商物业费提高到7块、普通业主物业费提高到3.5,”

  为此事我昨天专门要求业委会做个公开的说法,插手物业的管理是必须的,因为我是业主,说插手不如说监督!这是正常职责!

  并非独揽保安保洁,业委会所有委员主任商议并通过决议(有文件,白纸黑字)让我“组织、负责保安保洁工作”,我与天津保安公司侯利负责人多次协商,才定下来保安的120人和35个监控点。当时的决定是:区保安不接就我们自己干!

  提物业费是指商业7元、住宅内经商3.5元,当这些事还在商议的时候(3天的时间,过程很激烈,纯属吵架),我提前退会,并声明:你们几个个人开的小会我没参加也不同意!(小会的内容是把付主任炒掉,让我当正主任,我没参加也不同意,我认定是物业玩的离间计!小会有:阳x139208030xx、崔宗x137020229xx、张玉x135120271xx、宋小x131748837xx、夏红x136020553xx、耿x132075851xx),

  就是这样,我走后他们改选,我的工作终止至今。既然说就说透些:一个小小的离间计,导致:既然分裂就把我搞臭,呵呵呵 你想看业委会的决议找我13312027007,你不信问问其他的人,无欲则刚!我做得到!!!!

  你可以把我的回信转发,我更希望你公开这封信,同时也希望你在查实之后公开和我交谈。都是为了诚基好,没有个人恩怨,有啥说啥的做法我赞同!业委会成员电话是可以公开的,是为了广大业主便于沟通的。

  诚基的水不深,淤泥太多;诚基的水不神,虚构太多;淤泥阻止进程,虚构神话让一些业主不想坚持时找到借口。房子是我们自己的,物业合同是“不代表我们利益的业委会”签的。祸根在哪?签订的合同要监督要有作为,不监督、监督不力、不作为、作为不力,不严谨、不负责的业委会才是诚基的祸根。

  上面这位前业委会委员的话很偏激,但是能反映出一个事实:一个负责的业委会应该是站在人民的一边。但是诚基中心业委会在崔宗x主任的带领下,愚弄群众,欺骗居民,妄图把诚基混乱的祸根嫁祸给普同业主。在诚基中心,有几个所谓的业委会微信群。在微信群里,此业委会主任平时对待业主的质疑,进行谩骂。甚至对维权积极分子,采取纠结黑社会分子上门恐吓等行为,企图掐灭人民群众维权的火苗。在打压群众的同时,欺骗上级领导,同时继续开隔断房,日租房等非法手段获取巨大利益。所以说,以业委会主任崔宗x为首的业委会是诚基的祸根,不仅是不作为,不负责,更是因为他们与三房有暗中交易,以至于出卖了业主利益,让诚基房价遭到巨大打击,普通居民受到损失至少在300万以上。

  3. 诚基中心的未来

  诚基中心作为占据天津市钻石地段的超级楼盘,加上学区的东风,居然还是和平区,甚至天津市的价格洼地。可以说诚基中心具备了一切升值的条件,如果不是业委会从中作梗,那么诚基完全有比肩甚至超出周边房价的实力。

  让我们拭目以待诚基中心业委会的下台,对相关人员的绳之以法,春天的到来!

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